Stanowisko o zmianie ustawy - Prawo budowlane i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Szanowny Panie Marszałku,

W związku z uchwaloną na posiedzeniu Sejmu w dniu 17 września ustawą o zmianie ustawy- Prawo budowlane i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pragnę w imieniu:

Unii Metropolii Polskich

Związku Miast Polskich

Związku Powiatów Polskich oraz

Związku Gmin Wiejskich

przedstawić na Pana ręce wątpliwości dotyczące procedowanego projektu ustawy, które naszym zdaniem stanowią zagrożenie dla ładu przestrzennego i porządku prawnego i wspólnie apelujemy do Senatorów RP o:

I.             zmianę procedowanej ustawy w zakresie odstąpienia od art. 1 pkt 3 lit. b i przywrócenie
dla małych domów jednorodzinnych ogólnej, obowiązującej dla wszystkich obiektów budowlanych, procedury badania projektów architektoniczno-budowlanych, w tym pod kątem zgodności z planami miejscowymi (decyzjami o warunkach zabudowy).

Proponowane we wprowadzonym przepisie zniesienie stosowania art. 30 ust. 4b zdanie drugie, ust. 5 zdanie drugie i trzecie, ust. 5aa, 5c, 5d i 6 wyłączy możliwość weryfikacji czy zgłaszana inwestycja w ogóle spełnia warunki do stosowania uproszonej procedury oraz czy samo zgłoszenie spełnia warunki wynikające z Prawa budowlanego i innych przepisów. Niestosowanie 30 ust. 7 wyeliminuje możliwość weryfikacji uciążliwości inwestycji poprzez nałożenie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę w sytuacji, kiedy inwestycja może spowodować: 1) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia; 2) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków; 3) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych; 4) wprowadzenie, utrwalenie, zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich. konsekwencją niestosowania powyższych przepisów będzie możliwość budowania małych domów jednorodzinnych na terenach zarezerwowanych w planach miejscowych np. na drogi publiczne, tereny rekreacyjne czy usługi ogólnomiejskie (za które gmina nierzadko wypłaciła już właścicielom odszkodowania), czy też na terenach zalewowych.

II.           wydłużenie terminu wydania decyzji o warunkach zabudowy do 65 dni poprzez zastąpienie w projektowanym art. 64 ust. 1a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwrotu „termin ten wynosi 30 dni” zwrotem: „termin ten wynosi 65 dni”.

Projekt przewiduje wprowadzenie szczególnego, krótszego terminu wydania decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – 30 dni, termin wydania pozostałych decyzji o warunkach zabudowy wynosiłby 90 dni. Termin 30 dni jest za krótki, ponieważ nie uwzględnia faktu, że postępowaniu w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy – Prawo budowlane konieczne będzie sporządzenie analizy urbanistyczno-architektonicznej (tak jak w pozostałych postępowaniach w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, w których termin wydania decyzji miałby wynosić 90 dni).

Bezpodstawne jest twierdzenie, że postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy – Prawo budowlane jest sprawą „prostszą i powtarzalną” jak wskazano w uzasadnieniu projektu (por. str. 5 uzasadnienia), skoro również w tego rodzaju sprawach konieczna jest ocena przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy określonych w art. 61 u.p.z.p. Z powyższego wynika propozycja wprowadzenia krótszego, ale rozsądniejszego terminu – 65 dni na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy – Prawo budowlane.

III.           wprowadzenie przepisu przejściowego regulującego kwestię terminów wydania decyzji o warunkach zabudowy w sprawach wszczętych i niezakończonych przed wejściem w życie ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wprowadzenie następującej regulacji np.: w formie art. 3 ustawy, wówczas przepis końcowy dotyczący vacatio legis powinien być zamieszczony w odrębnej jednostce redakcyjnej tj. stałby się
art. 4 ustawy):

„W odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy terminy, o których mowa w art. 64 ust. 1a ustawy zmienianej w art. 2 liczy się od dnia wejścia w życie ustawy”

IV.          wprowadzenie uproszczonego trybu zawiadamiania stron postępowania w oparciu o dane ujawnione w katastrze nieruchomości poprzez dodanie w ustawie o planowaniu i zagospodaro-waniu przestrzennym po art. 60 – art. 60a o następującej treści:

„Art. 60a

1. Stronami postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy oraz nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących.

2 Zawiadomienie o wszczęciu postępowania o którym mowa w ust. 1, pisma kierowane do stron postępowania oraz postanowienia i decyzję kończącą postępowanie wysyła się właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy na adres wskazany w katastrze nieruchomości. Doręczenie zawiadomienia na adres wskazany w katastrze nieruchomości jest skuteczne. Pozostałe strony zawiadamia się przez obwieszczenie.

3 W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990, Dz. U. z 2021 r., poz. 11, 234 i 815) oraz w sytuacji, gdy strony postępowania nie żyją, a ich spadkobiercy nie wykazali prawa do spadku, dokumenty, o których mowa w ust. 1 pozostawia się w aktach sprawy ze skutkiem doręczenia.

Podstawowy czynnik wpływający na wydłużenie postępowań o ustalenie warunków zabudowy stanowią trudności w ustaleniu lub w ogóle brak możliwości ustalenia adresów stron postępowania ze względu na nieaktualne dane lub brak danych w ewidencji gruntów oraz w księgach wieczystych,
co stanowi również częstą przyczynę uruchamiania nadzwyczajnych postępowań weryfikujących już wydane ostateczne decyzje z uwagi na podnoszony zarzut braku udziału w postępowaniu w charakterze strony właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości będących przedmiotem postępowania lub z nimi sąsiadujących. Proponowane zmiany mają na celu skrócenie czasu trwania postępowania poprzez ograniczenie ciążącego na organie administracji obowiązku poszukiwania osób nieznanych z miejsca pobytu lub następców prawnych osób zmarłych – a tym samym regulowania (w zastępstwie właścicieli) stanów prawnych nieruchomości. Z jednej strony nie stanowi to przedmiotu postępowania o ustalenie warunków zabudowy, z drugiej zaś niepodjęcie działań zmierzających
do uregulowania stanu prawnego nieruchomości naraża organ administracji na naruszenie przepisu art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego. Z tego względu zasadne jest wprowadzenie uproszczonego trybu zawiadamiania stron postępowania w oparciu o dane ujawnione w katastrze nieruchomości (do czasu jego wprowadzenia – ewidencji gruntów).

Zasadne jest również zwolnienie organu administracji właściwego w sprawach z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego z aktualnego obowiązku prowadzenia postępowania wyjaśniającego dotyczącego stanów prawnych gruntów, na których planowana jest inwestycja, a szczególnie gruntów sąsiednich, w tym w zakresie adresów zamieszkania, bądź korespondencyjnych w przypadku ich nieujawnienia przez samych zainteresowanych w ewidencji gruntów. W sytuacji, gdy organ administracji w ramach prowadzonego postępowania mającego na celu ustalenie warunków zabudowy jest zmuszony do ustalania aktualnego stanu prawnego nieruchomości, której właściciele lub użytkownicy wieczyści winni być stronami postępowania, to organ administracji w praktyce dba o własność lub użytkowanie wieczyste daleko bardziej niż jej właściciel bądź użytkownik wieczysty, a koszty zaniedbań właścicieli i użytkowników wieczystych w tym zakresie (nieujawnienia
w rejestrach publicznych stosownych danych) ponoszą przede wszystkim inwestorzy, którzy nie mogą otrzymać rozstrzygnięcia w sprawie właśnie ze względu na obciążającą organ, czasochłonną i niezwykle kosztowną konieczność poszukiwania pozostałych stron postępowania niezainteresowanych ochroną swoich praw.

Wprowadzenie takiego rozwiązania jest konieczne ze względu na projektowane wprowadzenie terminów wydania decyzji o warunkach zabudowy (dodanie w art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ust. 1a) oraz kar pieniężnych za zwłokę w wydaniu decyzji o warunkach zabudowy w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki analogicznie jak w przypadku decyzji w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, przy czym w postępowaniu w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego stosuje się art. 53 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (projektowana zmiana art. 64 ust. 1 u.p.z.p. polegająca na odesłaniu do art. 51 ust. 2 u.p.z.p.)

Rozwiązanie w kształcie zbliżonym do proponowanego jest znane innym regulacjom z zakresu m.in. planowania i realizacji inwestycji, zawartych np. w ustawie z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego (art. 7 ust. 1), ustawie z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (art. 7 ust. 1), ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (art. 11d ust. 5–8 i art. 11f ust. 3–6.) Proponowane rozwiązanie przyczyni się do znacznego przyspieszenia postępowań administracyjnych, jednocześnie nie stanowi naruszenia prawa strony do czynnego udziału w postępowaniu, bowiem w przypadku braku adresu w katastrze strona będzie mogła uzyskać informację o toczącym się postępowaniu w drodze obwieszczenia lub w sposób zwyczajowo przyjęty
w danej miejscowości.

Dodatkowo trzeba podkreślić, że Zarząd Związku Miast Polskich zaopiniował ustawę negatywnie (opinia jest przedłożona odrębnie), a przyłączenie się do niniejszego stanowiska uważa za wymóg minimum, jeśli Senat nie zdecydowałby się na odrzucenie ustawy w całości.